Riferimenti normativi: Artt.23 e 25 D.P.R.n.600/73- Art.1130 c.c.
Focus: Il condominio assolve alla funzione di sostituto di imposta nei confronti dei propri prestatori d'opera e, come tale, ha l'obbligo di versare allo Stato, o ad altri enti (secondo i casi), le imposte in luogo dei prestatori d'opera o di servizi sui quali sorge l'obbligo fiscale. Tale adempimento incombe sull'amministratore di condominio.
Principi generali: L'art.23, comma 1, del D.P.R.n.600/73 elenca i soggetti abilitati a svolgere la funzione di sostituto di imposta, cioè di soggetto che si sostituisce totalmente o parzialmente al contribuente nei rapporti con il fisco, che potrà trattenere l'importo relativo alle imposte dovute per una prestazione di lavoro ricevuta e, successivamente, verserà le stesse allo Stato o alla Pubblica Amministrazione. Il condominio, a seguito della modifica operata dalla L.n.449/97 agli artt.23 e 25 del D.P.R. n.600/73, è considerato sostituto di imposta dal 1° gennaio 1998, e dal 1° gennaio 2007 è diventato sostituto di imposta anche per gli appalti condominiali per lavori da effettuare su parti comuni condominiali come, ad esempio, sulla facciata dell'edificio. L'art. 25 del D.P.R. n. 600/73 stabilisce che i soggetti di cui all'art. 23 che corrispondono a soggetti residenti nel territorio dello Stato compensi per prestazioni di lavoro autonomo, ancorché non esercitate abitualmente, devono operare all'atto del pagamento una ritenuta del 20% a titolo di acconto di imposta sul reddito delle persone fisiche dovuta dai percipienti con obbligo di rivalsa. Dall'01/01/2017, a norma dell'art. 25 ter, il condominio quale sostituto di imposta, all'atto del pagamento, deve effettuare una ritenuta del 4 per cento a titolo di acconto dell'imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell'interesse di terzi, effettuate nell'esercizio di impresa. Si deve operare la ritenuta anche se i corrispettivi si riferiscono ad attività commerciali non esercitate abitualmente (redditi diversi).
Quindi, sono assoggettate a ritenuta le prestazioni eseguite per interventi di manutenzione o ristrutturazione dell'edificio condominiale e degli impianti elettrici o idraulici, oppure per l'esecuzione di attività di pulizia, manutenzione di caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni dell'edificio. Sono, invece, esclusi i corrispettivi previsti in base a contratti diversi da quelli di opera come, per esempio, i contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas, di assicurazione, di trasporto e deposito, a meno che il corrispettivo non sia dovuto in base a contratto di servizio di energia (circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 7/E del 7/02/2007). Sui corrispettivi di prestazioni d'opera riconducibili ad attività di lavoro autonomo, anche occasionale (per esempio, prestazioni rese da ingegneri, architetti, geometri) non si applica la ritenuta del 4% perché questi sono assoggettati alla ritenuta del 20%. Il versamento della ritenuta è effettuato dal condominio, quale sostituto d'imposta, nei modi ordinari (cioè entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui sono state operate) quando l'ammontare delle ritenute raggiunga l'importo di euro 500. Qualora non si raggiunga l'importo suddetto, il condominio è comunque tenuto all'obbligo di versamento entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno delle ritenute comunque fatte. Con la riforma del condominio e con la nuova formulazione dell'art. 1130, n.5, del codice civile è stato stabilito che l'amministratore, quale rappresentante legale del condominio, deve eseguire gli adempimenti fiscali mensili correlati alla funzione di sostituto d'imposta del condominio.
L'amministratore, pertanto, è tenuto ad effettuare e versare, per conto del condominio, le ritenute sui compensi erogati dal condominio stesso. Il condominio, come evidenziato dall'Agenzia delle Entrate con Circolare n. 204/2000, può scegliere di affidare tali compiti ad un condomino anziché all'amministratore. In merito alle modalità dei versamenti le disposizioni normative precisano che le ritenute devono essere versate dall'amministratore mediante modello F24, intestato al condominio, entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stato effettuato il pagamento della prestazione lavorativa. L'amministratore che omette di effettuare i versamenti per il condominio commette il reato di appropriazione indebita. In tal senso si è pronunciata la Corte di Cassazione con sentenza n.27822/2019 che ha dichiarato inammissibile il ricorso di un amministratore di condominio avverso una sentenza che lo aveva condannato per il reato di appropriazione indebita aggravata. Nel caso di specie i condòmini avevano revocato l'incarico all'amministratore perché, dopo che per dieci anni aveva amministrato il condominio, erano arrivate dall'Agenzia delle Entrate alcune cartelle ed avvisi di accertamento relativi a pendenze sottaciute dall'amministratore. Comunque, poiché il condominio è il vero e proprio sostituto di imposta e non l'amministratore, ciascun proprietario è responsabile in solido, cioè soggetto alla pretesa dell'Amministrazione finanziaria per l'intero, in caso di mancato o tardivo versamento delle ritenute d'acconto. Spetterà, poi, al singolo condomino rivalersi sugli altri.