Riferimenti normativi: Art.2051 c.c.
Focus: Quando le infiltrazioni meteoriche provenienti da un balcone sovrastante provocano danni all'appartamento sottostante sussiste la responsabilità concorrente del condominio e del proprietario del balcone sovrastante? Sulla questione si è pronunciato il Tribunale di Napoli con sentenza del 17 febbraio 2026.
Il caso: Una società proprietaria di due unità immobiliari poste al primo piano ha citato in Tribunale il condominio ed il proprietario dell'appartamento sovrastante per i danni ad intonaci, pareti e arredi, arrecati nel tempo da copiose infiltrazioni di acqua meteorica provenienti dal balcone dell'unità superiore. Ciò dopo aver inviato una diffida ad entrambi i destinatari senza alcun esito. I danni riconducibili, secondo la ricorrente, sia alla mancata manutenzione della porzione esclusiva del balcone sia a carenze della facciata condominiale sono stati documentati da una relazione tecnica prodotta in giudizio dalla società con la quale sono stati stimati i costi di ripristino pari alla somma di € 18.135,46. La società, di conseguenza, ha chiesto il risarcimento ed anche il ristoro del danno per la mancata percezione dei canoni da parte della conduttrice di una delle unità immobiliari che aveva sospeso i pagamenti per la parziale inutilizzabilità dei locali.
La richiesta è stata contestata dal condominio deducendo che i balconi di un edificio condominiale, essendo di proprietà esclusiva, non rientrano tra le parti comuni dell'edificio di cui all'art. 1117 c.c. Il condominio, quindi, ha chiesto il rigetto della domanda per infondatezza della stessa, oltre che per improcedibilità da mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria. Altresì, ha chiesto che fosse chiamato in causa l'assicuratore per l'eventuale manleva. Anche il proprietario del balcone sovrastante si è costituito in giudizio osservando, nel merito, che dai saggi effettuati era emerso che le infiltrazioni non erano imputabili allo stato della pavimentazione presente sul balcone di sua proprietà ma al pessimo stato conservativo del rivestimento della facciata, in corrispondenza dell'aggetto e della zona pluviale, con conseguente responsabilità esclusiva del condominio. Anch'egli, dopo aver contestato la quantificazione dei danni operata dalla società attrice, ha chiesto l'intervento in causa della compagnia assicurativa del Condominio per l'applicazione delle garanzie di polizza. Conseguentemente, il giudice ha disposto la Consulenza tecnica d'ufficio (CTU) con indagini specialistiche finalizzate alla corretta individuazione della causa delle infiltrazioni e delle opere necessarie a eliminarle. Il CTU, oltre a riprodurre fotograficamente le macchie cagionate alle pareti e ai soffitti degli immobili di parte attrice dalle infiltrazioni di acqua piovana, tenuto conto anche del fatto che al momento dei sopralluoghi la causa delle infiltrazioni non era ancora cessata e i due immobili di proprietà della società attrice presentavano "diffusi danni da infiltrazione di acque meteoriche", ha fornito anche una descrizione dettagliata dei locali interessati e dei danni riscontrati ed ha diversificato la responsabilità dei convenuti attribuendo la percentuale delle cause delle infiltrazioni per il 70% ai manufatti condominiali e per il 30% al balcone di proprietà esclusiva.
Il giudice, rigettate le eccezioni preliminari sollevate dalle parti, ha condiviso le valutazioni della relazione peritale ed haritenuto che il caso di specie rientrasse nell'ambito della responsabilità oggettiva dell'art. 2051 c.c. per la quale il custode è ritenuto responsabile a prescindere da una sua colpa specifica, salvo che provi il "caso fortuito", cioè un evento imprevedibile ed eccezionale, estraneo alla sua sfera di controllo, che ha interrotto il nesso causale. Pertanto, ha ritenuto legittima la chiamata in causa da parte della società sia del proprietario dell'unità abitativa sovrastante che del condominio custode dell'edificio, qualora si fosse accertato che le cause delle infiltrazioni derivassero anche solo in parte dalla cattiva manutenzione di parti comuni. Sulla base del principio affermato dalla giurisprudenza di legittimità secondo la quale, tra le condotte – potenzialmente plurime – che materialmente si inseriscono nella sequenza causale del danno, occorre selezionare la condotta che può essere considerata, anche sulla base di comuni regole di esperienza, adeguata a cagionare quel determinato evento dannoso (Cass. n. 26114/2022 e n. 7355/2022), il giudice di merito ha riconosciuto che" il condominio era tenuto alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni, alla verifica tecnica periodica del fabbricato e alle riparazioni tempestive in caso di segnalazioni da parte di chi lamentava il verificarsi di inconvenienti idonei a produrre danni agli immobili di proprietà esclusiva"; e, simmetricamente, il proprietario esclusivo "avrebbe dovuto custodire il proprio immobile in modo tale da non arrecare danni a terzi e, segnatamente, al proprietario dell'immobile sottostante rispetto al suo". Considerato che, nonostante la diffida inviata dalla società ad entrambi i destinatari, le parti convenute non hanno provato né l'interruzione del nesso eziologico per fattori esterni, né di aver adottato tutte le misure necessarie a prevenire i danni, il giudice ha affermato la responsabilità concorrente del condominio (quale custode delle parti comuni) e del proprietario dell'unità sovrastante (quale custode del balcone), quantificando in base alle risultanze peritali la percentuale di responsabilità del condominio nella misura del 70% e la percentuale di responsabilità del proprietario del balcone sovrastante nella misura del 30%. Di conseguenza, ha condannato i convenuti, ognuno per quanto di competenza, all'esecuzione dei lavori necessari a rimuovere le cause delle infiltrazioni riducendo equitativamente il costo del ripristino in ragione dello stato preesistente dei luoghi e della localizzazione parziale dei danni.