Riferimenti normativi: artt. 1102, 1117, 1120, 1122 e 2043 c.c.
Focus: i proprietari di un locale ubicato nel piano seminterrato di un condominio possono scavare sotto il pavimento o devono acquisire il consenso del condominio? Sulla questione si è pronunciata la Corte di Cassazione con l'Ordinanza n. 18131 del 5 giugno 2026.
Il caso: un condominio ha convenuto in giudizio due condomine, proprietarie di un ampio locale posto nel seminterrato dell'edificio, perché avevano scavato sotto il pavimento, asportando materiale dal sottosuolo per aumentare l'altezza interna del locale. Il locale era stato acquistato nel 1987, in forza di un decreto di trasferimento del Tribunale di Parma, e l'anno successivo era stata presentata al Comune una domanda di concessione in sanatoria, inizialmente archiviata perché l'altezza dell'immobile non risultava adeguata e poi accolta nel 1993. Per raggiungere i 2,45 metri necessari, il pavimento era stato quindi abbassato attraverso uno scavo. Secondo il condominio, l'intervento aveva interessato il suolo comune senza il consenso degli altri proprietari, in violazione dell'art. 1102 c.c., in relazione agli artt. 1117, 1120, 1122 e 2043 c.c. Il condominio ha perciò chiesto al Tribunale di ordinare il ripristino del pavimento alla quota originaria e di riconoscere il risarcimento dei danni.
Nel 2012 il Tribunale ha accolto la domanda di ripristino, condannando le condomine comproprietarie; la decisione è stata confermata nel 2020 dalla Corte d'Appello. Le due proprietarie si sono quindi rivolte alla Cassazione, sostenendo che il condominio non avesse dimostrato il carattere comune della porzione rimossa e che lo scavo potesse essere considerato un uso più intenso, ma legittimo, della cosa comune. Nel ricorso è stato evidenziato che la Corte d'Appello non aveva tenuto conto della consulenza tecnica d'ufficio, dalla quale risultava che l'opera di abbassamento non aveva toccato le fondazioni del fabbricato e che non era possibile stabilire se fosse stata asportata una parte di terreno condominialeoppure uno strato appartenente al pavimento privato. Proprio su questa incertezza le ricorrenti hanno fondato parte delle loro contestazioni, richiamando anche la necessità di valutare la funzione concreta delle strutture poste sotto il piano di calpestio. La Corte Suprema non ha accolto i motivi del ricorso, confermando la decisione della Corte d'Appello, che ha applicato il principio, consolidato nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., è non solo la superficie posta al livello del piano di campagna, ma tutta la porzione di terreno sulla quale poggia l'intero fabbricato, compresa la parte sottostante. Il termine «suolo», adoperato dall'art. 1117 c.c., assume infatti un significato diverso e più ampio rispetto a quello previsto dall'art. 840 c.c., nel quale indica soltanto la superficie esposta all'aria. Esso comprende l'intera porzione di terreno sulla quale poggia il fabbricato e, di conseguenza, anche la zona sottostante. In assenza di un titolo che ne attribuisca espressamente la proprietà esclusiva a un singolo condòmino, il sottosuolo deve, quindi, presumersi comune. Non è decisivo che lo scavo non abbia toccato le fondazioni: ciò che conta è che una parte della base dell'edificio sia stata incorporata, di fatto, nella sfera di disponibilità esclusiva di un proprietario.
L'art. 1102 del codice civile consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, anche in modo particolare, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso. Ma l'escavazione in profondità, quando amplia un locale privato occupando una porzione del sottosuolo, non rappresenta una semplice modalità di godimento: modifica l'estensione e la destinazione del bene comune, sottraendolo alla potenziale utilizzazione collettiva. Per questo motivo, osserva la Cassazione, l'escavazione non può essere giustificata come un intervento funzionale al migliore impiego dell'unità immobiliare. Come ha sottolineato la Corte, quando, come nel caso in esame, uno scavo comportal'abbassamento del livello del pavimento e l'appropriazione di una porzione del sottosuolo, si verifica una modifica del bene condominiale, per estensione e destinazione, che non può essere ricondotta a una modalità di uso più intenso della cosa comune da parte del condòmino, finalizzata al migliore godimento dell'unità immobiliare. In conclusione, la Corte non afferma, in termini assoluti, che qualsiasi abbassamento del pavimento sia automaticamente illecito, ma richiede una verifica concreta per accertare se l'opera alteri la destinazione della parte comune oppure pregiudichi il diritto degli altri condòmini. Lo stesso criterio vale per manufatti come il vespaio, che può essere comune se protegge l'intero edificio dall'umidità, oppure pertinenza esclusiva se serve soltanto una singola unità. Nel caso esaminato, però, i giudici di merito avevano compiuto questa valutazione strutturale e funzionale, considerando dimensioni, profondità e finalità dello scavo; tale apprezzamento di fatto non poteva essere ribaltato nel giudizio di legittimità. Pertanto, il ricorso è stato respinto, fermo l'obbligo di ripristinare il pavimento alla quota precedente, con condanna alle spese secondo il principio della soccombenza.