Riferimento normativo: Art. 63 disp. att. c.c.
Focus: Nei casi di morosità nel pagamento dei servizi comuni da parte di un condòmino, l'amministratore di condominio può sospendere l'utilizzo dell'ascensore al condòmino moroso senza ricorrere all'autorità giudiziaria? Sulla tematica si è pronunciato il Tribunale di Trani con l'Ordinanza del 3 dicembre 2025.
Principi generali: Qualora la morosità nel pagamento dei contributi condominiali si sia protratta per un semestre, l'art. 63, comma 3, disp. att. c.c. attribuisce all'amministratore il potere di sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato senza necessità di alcuna autorizzazione regolamentare o assembleare.
Il caso: Un Condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, proponeva ricorso d'urgenza dinanzi al giudice, ex art. 700 c.p.c., contro il proprietario dell'ultimo piano e sovrastante mansarda dell'immobile condominiale, oltre che di due box auto, documentando che questi, pur servendosi di tutti i beni comuni al condominio, si era reso moroso nel pagamento degli oneri condominiali e di tutte le spese dirette alla conservazione e godimento delle parti comuni. Era stato già richiesto nei confronti del condòmino moroso un provvedimento monitorio, divenuto esecutivo per mancanza di opposizione, ma la procedura di espropriazione presso terzi, promossa per il recupero del credito, si era rivelata infruttuosa. La parte ricorrente evidenziava, altresì, che nonostante la diffida dell'amministratore il condòmino, unitamente ai propri conviventi, continuava ad utilizzare l'ascensore aggravando le spese a carico degli altri proprietari in regola con i pagamenti.
Il condominio, pertanto, essendo provata documentalmente la morosità del condòmino da ben oltre sei mesi, chiedeva un provvedimento di urgenza che autorizzasse l'amministratore ad inibire il servizio di ascensore al solo condòmino moroso ed agli altri soggetti con lui conviventi, mediante l'installazione di una chiave o un badge che ne consentisse, comunque, l'utilizzo agli altri partecipanti, trattandosi di un servizio comune suscettibile di godimento separato. Il condòmino moroso non si costituiva formalmente in giudizio ma compariva personalmente alle udienze rappresentando difficoltà economiche e offrendo un parziale acconto.
Il Tribunale di Trani ha osservato come, secondo la giurisprudenza di merito, la norma citata attribuisce un potere in autotutela dell'amministratore di sospendere il condòmino moroso dall'utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, potere di autotutela che è stato da taluna giurisprudenza di merito definito "potere-dovere" (Tribunale Modena, sez. 2, 5.6.2015). Tale rimedio nasce dall'esigenza di evitare che il condòmino in grave ritardo nel pagamento degli oneri relativi alle parti comuni possa giovarsi delle stesse a spese degli altri ed è uno strumento che riguarda i servizi suscettibili di godimento separato proprio al fine di non privare delle relative utilità tutti gli altri condòmini che pagano le spese comuni. Secondo la giurisprudenza di merito, poi, la disposizione di cui all'art. 63 disp. att. c.p.c. istituisce una forma di autotutela funzionale al recupero degli oneri nel suo complesso, senza che debba sussistere alcun nesso di corrispettività fra il servizio di cui si chiede l'autorizzazione alla sospensione e la natura dei servizi per il quale il condòmino risulti moroso. Il giudice ha ritenuto che, nel caso di specie, non vi sia prova che sussistono i requisiti per rivolgersi al Tribunale per ottenere una tutela d'urgenza, avendo il legislatore attribuito all'amministratore, nell'ottica della solidarietà sociale, il potere di autotutela mediante la sospensione del servizio solo quando la morosità si protrae da più di sei mesi, senza distinguere tra servizi essenziali e non essenziali. La norma, peraltro, non prevede la necessità del ricorso all'autorità giudiziaria al fine di ottenere l'autorizzazione alla sospensione. Nella fattispecie, poi, la fruizione dell'ascensore costituisce un servizio non essenziale, quale potrebbe essere diversamente la fruizione dell'impianto di gas o acqua, in quanto rientra tra i servizi comuni suscettibili di godimento separato mediante l'apposizione di una serratura o di un badge nella cabina che consente di inibirne l'uso ai condòmini morosi, garantendolo ai condòmini in regola con i pagamenti. Pertanto, il Tribunale ha rigettato la richiesta del condominio osservando che il ricorso all'autorità giudiziaria per la sospensione di servizi comuni, suscettibili di godimento separato, è ammesso solo nelle ipotesi in cui la sospensione incida su beni essenziali o sia necessario superare comportamenti ostativi dei condòmini morosi.